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深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)

发布时间:2015-02-13

 
总 则
  第一条 为有序推进深圳市城市更新工作,充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》,加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用,促进经济和社会可持续发展,制定本规划。
  第二条 规划编制依据
  1、《中华人民共和国土地管理法》
  2、《中华人民共和国城乡规划法》
  3、《深圳市城市总体规划(2010-2020)》
  4、《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》
  5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)
  6、《深圳市城市更新办法》(深府令第211号)
  7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》
  8、其他相关规划及标准
  第三条 本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
  第四条 深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区(包括城中村1(旧屋村)、旧工业区、旧城区及其他用地)内具有以下情形之一的区域,进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
  1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;
  2、环境恶劣或者存在重大安全隐患;
  3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施;
  4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
  第五条 本规划范围为深圳市全市域。
  第六条 本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件;是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划(2011-2015)》的重要组成部分;是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据;是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。
  第七条 本规划期限为2010-2015年。
  第八条 本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。
第一章 目标与策略
  第一节 更新目标
  第九条 规划期内城市更新的工作目标是:通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整,城中村环境全面改善,重点工业区转型升级,旧城区活力再现,基础设施条件明显改善,特区一体化发展初见成效,完成一批具有示范性的城市更新项目,为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标:
  1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2,其中,拆除重建规模为23km2,包括城中村12.7km2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2,拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2,以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2
  2、规划期内城市更新固定资产投资(包括拆迁费用和直接投资)预计约3500亿元,拉动国民生产总值累计约7000亿元。
  3、全面完成原特区内城中村改造;基本完成原特区外主要地区的城中村配套设施完善、环境综合整治;稳步推进旧居住区生活环境质量提升,初步实现宜居城市建设目标。
  4、力争完成3-5个重点产业片区改造,为新能源、生物、互联网等战略性新兴产业腾挪空间,带动产业结构调整,提升经济国际竞争力。
  5、完成2-3条人文特色街区改造;高标准对滨海旅游、景观门户、轨道站点等周边地区进行改造;集中打造一批城市亮点和建筑精品,不断提升城市形象和品质。
  6、通过城市更新有效增加各类配套设施、公共绿地、开敞空间等公益性设施;通过城市更新持续稳定提供保障性住房,力争到2015年共计提供保障性住房150-180万m2
  第二节 更新策略
  第十条 空间优化策略
  1、加快特区一体化建设。通过城市更新加快完善原特区外的公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施建设,加快城市空间和功能的战略性优化,努力使深圳城市形态、城市环境、城市管理等接近国际一流城市水准。
  2、发挥重点更新地区的极核带动作用。优先推进东西两条轴线上的城市中心区、战略发展地区和重要功能节点地区的更新改造。积极推进轨道1-5号线、6、7、9、11号线等轨道站点沿线区域改造,同时推进布吉、龙华客运站等重大基础设施建设区周边的更新改造;引导大鹏三镇,特别是环大鹏湾地区以滨海休闲旅游业为方向的改造;推进机场和口岸等景观门户地区的综合整治,提升环境品质和综合服务功能。
  3、推进旧城区整治与复兴。通过城市更新疏解罗湖、福田、南山、新安、布吉等旧城区内过重的人口与功能负担,淘汰低端功能、吸引高端功能,为繁荣地方特色注入新的活力。旧居住区以综合整治为主,消除安全隐患、提升居住品质。
  4、抓好公共安全工程建设。高度重视环境恶劣、安全隐患突出区域的改造工作,抓紧启动位于危险边坡地、规划滞洪区等严重自然灾害隐患地区的改造,抓好公共安全工程和防治设施建设,保障居民生产生活安全。
  第十一条 产业升级策略
  1、整合优化产业布局。推进产业发展空间的整合与集聚,将若干个小工业区整合为具有一定规模的工业园区,通过差异化调控政策,引导零散分布的工业企业向集中成片的工业园区集中,通过完善各类配套设施,提高园区的建设与管理水平,为现代产业发展创造高效便捷的环境平台。加大政府对园区改造的推进力度,促进一批区位优越、条件较好的工业区成片改造,为特色园区和创新型产业用房建设提供空间。
  2、鼓励旧工业区升级改造。以构建“高端化、总部型、低碳化、集群化”的现代产业体系为目标,鼓励现代制造业园区“一核心、十九园3”内的旧工业区升级改造。优先推动大沙河创新走廊、笋岗-清水河物流产业园、水贝-布心黄金珠宝产业园等重点产业园区的整体升级改造,鼓励松岗江边地区、坪山工业园、固戍-铁仔山新型物流园区的升级改造。加速淘汰或升级高能耗、高污染、低产出的产业,努力构建以低碳排放为特征的产业体系,促进工业生产由“低产田”向“高产田”转变。
  3、引导工业用地合理置换。有序推进城市中心区、重点发展地区、轨道站点周边地区及景观门户地区内的工业用地功能置换,适当降低全市工业用地比例,置换的工业用地优先保证公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施以及保障性住房建设,完善城市综合服务功能。
  第十二条 社会和谐策略
  1、适度人口疏解与平衡。通过城市更新增加居住用地供应,缓解新增居住用地短缺压力。以适度控制城市人口规模、平衡地区差异、优化人口结构为基本目标,综合规划通过城市更新提供的居住用地区位与规模,引导城市密集区域的人口向新城转移,调整城市人口疏密不均的格局。
  2、加强住房保障能力。按照分区配建、就近平衡、交通便利的原则,在生活和交通设施便利度较高地区的城市更新项目中配建适当比例的保障性住房,多渠道增加保障性住房供给,满足低收入群体、夹心层和人才的居住需求。
  3、提升社会管理水平。通过城市更新完善医疗卫生、教育、养老等公共服务设施。健全社区管理和服务体制,增强基层自治能力。引导社会组织健康规范发展,增强其参与城市更新、社会管理和公共服务的积极性。强化社会治安综合治理,加快构建全方位、立体化的动态治安防控体系,促进社会和谐进步。
  4、促进多元文化融合。挖掘和发扬优秀传统文化,积极引进现代、多元文化。通过城市更新规划建设一批公共文化设施,大力发展公益性文化事业,丰富群众文化生活,提升市民的城市认同感和归属感,加强本土文化与外来文化融合。
  5、加强历史文化保护。依据《深圳市紫线规划》,位于城市紫线范围内的文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑应严格按照紫线规划进行保护。紧邻紫线范围的地区,城市更新应与历史文化保护对象相协调,保护城市肌理、延续城市文脉、提升城市文化品质。
  第十三条 低碳生态策略
  1、实施全过程低碳生态更新。从更新计划、规划、实施、管理全过程贯彻低碳化更新。在规划计划与规划阶段,通过低碳生态理念和技术方法的全面融入,制定与编制城市更新计划规划。在规划实施阶段,通过合理利用低碳生态技术,加强废弃物再利用等多种途径,实现低碳生态改造。在规划管理阶段,通过规划制定更新标准与规范,有效指导与评估城市更新。
  2、推行低碳生态更新模式。坚持多元化的更新方式,科学评估现有改造对象,倡导以综合整治、功能改变为主导的更新方式,适度推行拆除重建,节约资源能源,高效利用已有建筑,减少不必要的拆建行为。
  3、维护生态安全格局。深化和落实基本生态控制线管理规定,结合绿道网建设,推动重要功能区的生态恢复和整治复绿,加大对生态环境敏感地区的保护,维护城市生态系统平衡,确保城市生态格局安全。
  4、提升空间环境品质。通过城市更新,改善城市公共开敞空间,提高绿化覆盖率,丰富城市景观,实现城市人居环境和生态环境的明显改善。
第二章 更新方式与改造功能
  第一节 更新方式引导
  第十四条 城市更新包括综合整治、功能改变、拆除重建三种方式。
  1、综合整治主要指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
  2、功能改变主要指改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构。
  3、拆除重建主要指通过建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理、重新建设的方式进行改造。
  第十五条 城中村采取综合整治为主、拆除重建为辅的更新方式。
  1、对于建筑质量较好的城中村以综合整治为主,通过政府主导,推进配套设施完善、公共空间增加、环境景观美化,提升城中村生活环境品质。
  2、对于建筑破旧老化、存在安全隐患、居住环境较差的老旧城中村以拆除重建为主,较为彻底地改变城中村的物质空间形态。
  3、在城中村中推行现代居住区物业管理模式,丰富社区文化活动,保护并整饰城中村的文物资源,强调历史文脉的传承与延续,注重邻里关系的维系。
  第十六条 旧工业区采取拆除重建和功能改变并重的更新方式。
  1、对于建设年代较早、物质形态老化、容积率偏低、现有建筑不能满足产业发展需求的旧工业区以拆除重建为主。
  2、对于建筑结构和质量基本可以满足当前发展要求,但建筑外观与环境较差、配套设施缺乏的旧工业区以综合整治、功能改变为主,通过厂房翻新、完善配套设施、美化环境,改善工业区环境。
  3、对分布零散、管理水平较低的原村镇工业区,鼓励通过园区整合的方式引进专业化的开发公司或物业管理公司,提高工业区管理水平、提升产业层次,实现集约化、规模化发展。
  第十七条 旧城区采取综合整治为主、拆除重建为辅的更新方式。
  1、旧居住区通过政府主导,实施建筑外观整饰、环境美化、完善社区配套以改善生活居住环境。引入现代居住区物业管理制度,规范居住区的日常管理,促进和谐、健康、绿色的社区文化建设。对部分存在严重安全隐患的危房小区可进行拆除重建。
  2、旧工商住混合区通过改善沿街立面景观、优化功能布局、提升管理水平,重新焕发旧城区内传统街区活力。
  3、富有特色的历史文化街区应以综合整治为主要手段进行保育、活化和复兴。
  第二节 改造功能引导
  第十八条 城中村改造以居住和完善配套为主,积极引导原村集体经济组织发展第三产业,提高城市化质量。
  1、对位于现代制造业园区、物流园区、金融后台服务基地内的城中村,应积极为战略性新兴产业、先进制造业、优势传统产业、服务业等发展提供居住和配套服务功能。
  2、对位于城市中心区、轨道站点500米范围等优势地区的城中村,在满足居住需求的条件下,鼓励发展商业零售、商务办公、酒店旅游等服务业。
  3、对具有历史文化特色的城中村,应对其自身独特资源进行挖掘和保护,鼓励发展特色文化与旅游产业。
  4、充分发挥城中村在解决民生问题等方面的重要作用,提升城中村作为保障性住房补充的服务功能。
  第十九条 旧工业区改造以产业功能为主,通过改善生产环境、完善配套设施,为现代制造业与现代服务业等优势产业发展提供优质的物质空间,促进产业结构调整优化、经济发展方式转变。
  1、对位于现代制造业园区“一核心、十九园”的旧工业区,鼓励其升级改造,应积极发展新能源、生物、互联网等战略性新兴产业、先进制造业、优势传统产业。
  2、对位于现代物流园区、金融后台服务基地内的旧工业区,应积极配合周边地区物流、金融后台产业的发展,开拓电子商务物流、物流金融与金融物流外包等创新型业务。
  3、对位于城市中心区、轨道站点500米范围等优势地区的旧工业区,鼓励发展金融保险、物流商贸、科技信息咨询、商务会展、文化创意、总部经济等现代服务业。
  4、对条件合适的旧工业区,鼓励其与全市创新性产业用房和保障性住房建设相结合。同时应积极引导旧工业区向公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施等功能转变,弥补现状各类配套设施供给不均衡的现状,促进特区一体化发展。
  第二十条 旧居住区改造以完善配套为主,提升社区生活品质。
  第二十一条 旧工商住混合区改造以多元化的商业、居住等复合功能为主,焕发其活力。
  1、对位于旧城中心、传统商业发达、发展潜力较大地区的旧工商住混合区,改造功能主要为公共配套、商业服务业、居住等,引导规划建设城市综合体。
  2、对位于工业与居住功能高度混合地区的旧工商住混合区,其功能主要为产业及为产业配套的居住、公共服务、商业服务等。
第三章 密度分区与城市设计
  第一节 密度分区指引
  第二十二条 城市更新单元内地块容积率确定应综合考虑规划用地性质、公共配套设施承载力、市政基础设施承载力和综合交通设施承载力等因素,参照《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引》等规定综合确定。
  第二十三条 本规划主要为城市更新中的居住用地(R)、商业用地(C)及其混合用地的容积率确定提供指引,容积率由基准容积率和容积率修正系数两部分构成。城市更新中的其他功能用地容积率依照相关规划建设标准和规范确定。
  第二十四条 基准容积率
  1、参照《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引》,全市用地共划分为六级密度分区。
  2、各级密度分区基准容积率按表3-1和表3-2确定。
表3-1 居住用地(R)基准容积率表

密度分区 I II III IV V VI
基准容积率 - 1.2 1.8 2.2 2.6 3.2
 

表3-2 商业用地(C)基准容积率表
密度分区 I II III IV V VI
基准容积率 - 1.8 2.4 3.2 4.2 5.4
 
  第二十五条 容积率修正
  1、容积率修正系数包括地块规模、地铁站点和周边道路修正系数。修正系数计算和容积率确定参照《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引》。
  2、城市更新单元内改造地块容积率,在满足公共服务设施和市政基础设施等支撑条件的前提下,可在计算容积率的基础上,依据土地贡献率、拆建比、经济可行性等情形予以修正确定。
  3、在滨海、滨河、临山、城市公园,以及文物保护单位等景观资源相邻地区的地块容积率,应根据城市设计等确定的建筑高度控制要求,给予适当折减,以保证地块开发建设时能够保持适宜的建筑空间布局。
  4、对公共服务设施、市政基础设施配置紧张,且无法通过规划手段解决的地区,应综合考虑设施承载能力,适当降低容积率。
  第二十六条 以下地区容积率需充分考虑特殊控制要求,科学分析土地综合承载能力,通过城市设计、专题研究等手段合理确定。
  1、城市设计重点地区,如城市门户、城市地标、文化商业中心、历史文化保护等地区。
  2、受公共配套设施和市政基础设施设置支撑条件制约的地区。
  3、对建筑高度、密度有特殊要求的地区,如特殊地质构造区、机场净空、微波通道、危险品源、环境园等地区。
  4、景观、生态敏感地区,如水源保护区、红树林、湿地发育地区等。
  第二节 城市设计指引
  第二十七条 总体要求
  1、在“中心-轴带-组团”式空间结构的基础上,依据城市总体规划确定的城市景观轴带系统,城市更新改造应符合城市意象区、城市景观轴、滨水岸线景观带、历史人文特色场所的城市设计要求,塑造拥山滨海、具有多元文化及创新精神的深圳城市特色风貌。
  2、城市更新中应加强对影响城市意象的关键性要素的设计控制,包括自然资源、山脊线、海岸线、地标、郊野公园、生态景观廊道、功能景观轴带、公共中心、大社区、城市历史地区、活力场所、建筑高度、密度和形态等,应符合《深圳市城市设计标准与准则》的相关标准与规定,保证城市环境特色的强化和质量持续提升。
  3、城市更新应注重挖掘和提炼原有区域的场所特质,延续城市文脉,注重城市肌理,提升城市形象与活力。
  第二十八条 塑造城市特色景观轴
  1、城市中轴线以福田中心区为核心,以轨道4号线为轴,串联一系列重要的市级大型公共设施和公共开放空间。岗厦村、皇岗村、龙华中心区、观澜中心区、平湖中心区的改造应体现国际化、现代化城市景观特点,构成城市南北向主要景观中心轴带。
  2、深南大道沿东西向贯穿特区,串联各类重要城市公共活动功能区,人民南、蔡屋围、华强北、车公庙、大冲村等的改造应充分展现特区景观形象和特色。
  3、西部滨海景观轴以宝安大道和松白路为轴,联系宝安中心区、机场地区、福永、沙井、松岗、公明街道及光明新城中心区,更新改造应充分体现城市中心区和现代化产业园区的景观特色。
  4、东部景观轴以轨道3号线和深惠路为轴,联系大运新城、龙岗中心城、龙岗老城区和坪山新城中心,更新改造应充分体现龙岗时代文化、客家文化和侨乡文化的风貌特色,形成东部集历史与现代文化特色于一体的人文景观带。
  第二十九条 打造滨水岸线景观带
  1、大小梅沙、溪涌、葵涌、水头、下沙等地区的更新改造应着重形成大鹏半岛生态旅游型海岸景观带。沙井西部、机场地区和蛇口地区,形成兼顾生产和生活功能的滨海城市景观带。
  2、深圳河、大沙河、茅洲河、观澜河、坪山河、龙岗河两侧的更新改造应注重恢复生态环境与组织沿岸公共活动,增加公共空间和亲水岸线,形成连续的以生活与休闲为主要功能的城市公共活动场所。
  第三十条 强化和提升人文特色场所,将重要的历史纪念地和代表人文特色的地区,以及能够代表深圳不同建设时期特征的典型街区、街道和建筑,如华强北、人民南、中英街、蛇口墟镇、大小梅沙等,作为城市人文特色场所,更新改造应与原有空间形态在尺度、肌理等方面相协调,延续风貌特色,凸显特区城市景观特征。
第四章 配套设施与综合交通
  第一节 完善配套设施体系
  第三十一条 总体要求
  1、为了推进特区一体化进程,提升整体服务水平,城市更新应优先保障公共设施、市政基础设施等用地的供给,结合各类设施建设确定更新单元,并优先纳入更新计划,满足城市发展和居民生活的多样化需求,提升民生幸福水平。
  2、城市更新可根据实际需求,通过拆除重建、功能改变、综合整治方式完善配套设施,也可对既有配套设施进行挖潜改造,提高服务供给能力。
  第三十二条 公共服务设施布局
  1、公共服务设施包括教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施等。
  2、按城市规划要求,全市更新范围(180.6km2)内应落实公共服务设施427处,主要分布在罗湖、盐田、南山区,以及原特区外各街道中心区。其中,教育设施339处,医疗卫生设施9处,文化娱乐设施77处,体育设施2处等。
  3、在规划期内应优先落实上述公共服务设施,并按城市规划要求建设。
  第三十三条 市政基础设施布局
  1、市政基础设施包括給水工程设施、排水工程设施、电力工程设施、通信工程设施、燃气工程设施,以及环境卫生设施等。
  2、按城市规划要求,全市更新范围(180.6km2)内应落实市政工程设施、环境卫生设施、综合防灾和减灾设施301处,主要分布在西乡、沙井、松岗、公明、石岩、横岗、龙岗、坪山等街道中心区。其中,给水设施4处,排水设施9处,供电设施20处,邮政设施103处,通信设施3处,环卫设施162处等。
  3、在规划期内应优先落实上述市政基础设施,并按城市规划要求建设。
  第二节 优化综合交通体系
  第三十四条 总体要求
  1、为将深圳建设成为国家重要的综合交通枢纽,城市更新中应结合大型交通设施的建设确定更新单元,并优先纳入更新计划。
  2、城市更新单元规划编制中应优先落实各类综合交通设施,确保综合交通设施的用地供给,并按城市规划要求建设。
  3、为了构筑便捷、安全、环保、公平的城市综合交通体系,积极贯彻“绿色、低碳”理念,更新改造应充分考虑与综合交通体系的高效衔接。
  第三十五条 对外交通布局
  1、以铁路和城际轨道枢纽为核心,在城市更新中协调预留京广深港客运专线广深段、厦深铁路、沿海铁路过珠江铁路通道。预留穗莞深城际线、深惠城际线等城际轨道交通线路。改造平南铁路,建设完善平湖站,将深圳建设成为国家重要的铁路客运枢纽和铁路集装箱运输枢纽之一。
  2、完善对外公路通道网络,在城市更新中协调预留东部通道、机荷高速公路跨珠江通道。整合现有场站资源,通过城市更新重点建设宝安中心、沙井、公明、石岩、观澜、龙华、布吉、平湖、龙岗中心、葵涌和坪山等客运站,巩固深圳的国家公路枢纽地位。
  第三十六条 公共交通布局
  1、全面落实公交优先政策,建立以城市轨道交通为主干,常规公交为主体的多模式、一体化、对小汽车交通具有竞争力的公共交通体系。积极推进轨道1-5号线、6、7、9、11号线等轨道沿线及站点周边区域的更新改造,加强原特区外公交专用道系统的建设。
  2、结合城市更新改造,加强轨道交通与常规公交的衔接,加快轨道交通接驳换乘枢纽周边地区的更新改造。加强公交车场、首末站等场站建设,保障公交场站用地,提高公共交通的整体服务水平。
  第三十七条 道路交通布局
  1、结合更新改造,加快快速路及干线性主干道的规划建设。尽快实施连接各功能组团的清平路、丹平路、龙盐路、龙观路、南坪快速路及外环快速路等。增加支路建设,提高路网密度,改善城市交通微循环系统,通过改造挖掘现有设施的使用潜力。
  2、完善全市快速路系统。建设滨海大道西延段、南坪快速路西段;改造沙河西路等连接南北向的快速联系道路。结合二线通道的引入,综合改造北环快速路。结合城市更新完善中心城区道路系统,提高低等级道路网密度。
  3、在人口密度、车流量较大的更新地区,结合轨道车站设置机动车停车场。在轨道交通及地面公交车站,根据需要就近设置自行车停车处。
  4、积极推进慢行交通系统建设,为步行者及自行车使用者创造安全、便捷和舒适的交通环境。在轨道及公交站点周边建设完善的步行交通网络,在罗湖金三角、华强北等地区增加建设空中步行连廊。
第五章 保障性住房配建
  第一节 配建原则
  第三十八条 为加快我市保障性住房建设,多渠道增加保障性住房供应,应在拆除重建类城市更新项目中配建一定比例的保障性住房。
  第三十九条 城市更新项目配建保障性住房应坚持分区配建、就近平衡、交通便利的原则,充分考虑保障人口的住房需求、区位条件、交通便捷程度等因素,通过基准配建比例和修正比例综合确定城市更新项目的保障性住房配建比例。
  第二节 配建比例
  第四十条 基准配建比例
  1、城市更新项目保障性住房配建比例为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。基准配建比例分为三类地区。
  2、一类地区配建比例不低于12%;保障性住房类型为安居型商品房的,配建比例为30%。一类地区是指福田~罗湖、南山~前海、光明新区、龙华新城、大运新城、龙岗、沙井、松岗、观澜、布吉、横岗等城市各级中心区内规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区。
  3、二类地区保障性住房配建比例为8%;保障性住房类型为安居型商品房的,配建比例为20%。二类地区是指除一类地区之外的城市各级中心区或规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区。
  4、三类地区保障性住房配建比例为5%;保障性住房类型为安居型商品房的,配建比例为10%。三类地区是指除一、二类地区之外的重点产业片区,如现代制造业园区,现代物流园区、金融后台服务区等,以及其他适宜配建保障性住房的地区。
  5、位于一、二、三类地区之外的城市更新项目,可视需求配建一定比例保障性住房。
  第四十一条 修正比例
  1、城市更新项目位于规划2015年前建设的轨道站点500米范围内的,保障性住房配建比例在基准配建比例基础上,按批准住宅建筑面积增加3%。
  2、城市更新项目属于工业区或仓储区改造为住宅的,保障性住房配建比例在基准配建比例的基础上,按批准住宅建筑面积增加5%。
  3、城市更新项目中包含非农建设用地的,保障性住房配建比例按基准配建比例和上述两项修正比例确定后,可按非农建设用地面积占项目用地总面积比例进行核减,其中一类地区核减基数为批准住宅建筑面积的8%,二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
第六章 近期重点地区
  第一节 重点地区划定
  第四十二条 近期重点地区是指改造需求迫切、改造动力较强,对提高城市经济、社会文化和生态环境等综合效益具有重要意义的更新地区,主要从以下五类地区中选择。
  1、近期重点发展的产业地区,包括现代制造业园区、现代物流业园区、滨海生态旅游区等。
  2、污染严重或用地效益较低的产业低洼地区。
  3、通过“退二进三”推动城市功能调整的重点地区。
  4、亟待振兴和活力提升的旧城区与历史人文特色地区。
  5、因重大基础设施建设需要调整用地功能的地区。
  第二节 分类改造指引
  第四十三条 根据规划功能定位将近期重点地区划分为三类,即功能强化类、产业提升类、交通带动类。
  第四十四条 功能强化类地区因优化、集聚、提升城市功能的要求而划定,城市更新应建立在维持该区域活力的基础上,通过功能完善、环境美化,增强城市功能集聚和辐射能力,带动自身及周边地区的更新活动。该类地区包括新城中心区、旧城区和其他城市中心区。
  1、新城中心区包括光明中心、坪山中心、龙华新城中心等地区。这些地区周边有大规模产业园区,对中心区配套服务功能需求较大,是城市功能即将集聚的地区。通过城市更新完善功能布局,加快城市化进程,实现城市跨越式发展。
  2、旧城区和其他城市中心区包括福田南、南油、沙头角、八卦岭、布吉中心、沙井中心、公明中心等地区。这些地区是城市早期建成区,区位条件优越、现状建设密度和人口密度偏高,城市功能负担较重。通过城市更新适当降低城市建设规模,逐步向外疏解人口及低端城市功能,整合空间资源、改善环境质量,促进该地区活力提升。
  第四十五条 产业提升类地区作为深圳经济未来发展最主要的潜力地区,城市更新应完善各类配套设施,提升管理水平,加快园区整合、产业集聚。该类地区包括现代制造业园区、现代物流园区和滨海生态旅游区。
  1、现代制造业园区包括大沙河、水贝-布心、坪山新能源汽车基地、华为科技新城、松岗江边、坪地工业园等地区。这些地区作为市区政府重点打造的产业区,现状存在部分原村镇建设管理的低水平工业区,产业层次较低、污染能耗较高。通过城市更新、园区整合等方式完善配套设施、提升管理水平,淘汰、置换低效能、高污染等低端产业,促进产业升级、空间集聚、效益提高。
  2、现代物流园区包括笋岗-清水河、固戍-铁仔山、盐田港后方陆域等地区。这些地区随着城市功能结构调整面临功能提升转型的需求。通过城市更新加快笋岗-清水河地区向商贸及都市型工业转型,固戍-铁仔山地区向物流功能转型,承接笋岗-清水河地区城市物流配送功能,盐田港后方陆域以大型物流园区为主体发展港口后方服务功能。
  3、滨海生态旅游区包括溪涌、葵涌、水头、下沙等环大鹏湾地区。这些地区拥有优质海滩资源和亚热带山林风光,旅游资源潜力大。城市更新应结合城中村、旧工业区改造,完善旅游配套服务设施,营造舒适并富有活力的滨海度假区环境,建成多功能、宜人舒适、充满活力的综合性旅游休闲度假区。
  第四十六条 交通带动类地区由于重大交通设施建设而有序推进用地功能调整,城市更新在满足道路交通设施建设的同时,应淘汰低端产业、完善城市功能、美化城市环境,同时保护好客家文化风貌。该类地区包括深惠路与轨道3号线沿线,龙华客运站等重大基础设施周边地区。
第七章 实施机制
  第一节 强化城市更新年度计划管理
  第四十七条 科学制定城市更新年度计划,以更新计划为抓手,对全市更新活动的规模和空间分布进行统筹,全面实现本规划所确定的各项目标。
  第四十八条 按照本规划要求,依照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》,科学运用城市更新决策支持系统,合理划定城市更新单元范围,实施城市更新年度计划的常态申报、动态调校。
  第四十九条 本规划确定的近期重点地区,以及重大城市基础设施、公共服务设施涉及的更新地区应优先纳入城市更新年度计划,市城市更新主管部门、市各有关主管部门与各区政府(管委会)应加强引导和统筹,大力推进。
  第五十条 纳入城市更新计划的项目原则上应在本规划确定的更新范围内。如本规划确定的更新范围外确实存在个别项目具备改造必要性的,应严格按照相关计划程序进行申报,经审议批准后方可纳入更新计划。
  第二节 构建城市更新单元规划制度
  第五十一条 本规划是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要依据。在法定图则编制中,应对本规划所划定的更新范围进行深入研究,合理确定更新单元。
  第五十二条 城市更新单元规划应在本规划以及法定图则指导下科学编制。经批准的城市更新单元规划与法定图则具有同等效力。
  第五十三条 城市更新单元规划应以保障城市公共利益落实为原则,确保改造范围内用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地大于3000平方米且不小于改造范围的15%。
  第五十四条 加快完善单元规划编制的内容、深度、成果形式等技术指引和要求,构建地权重构、利益平衡、责任捆绑、风险评估的城市更新单元规划制度。
  第三节 完善城市更新政策保障体系
  第五十五条 以省“三旧”改造政策为指导,结合深圳实际尽快完善土地房屋清理确权相关政策,理顺土地权属关系,合理解决土地历史遗留问题,加快违法建筑处理,有序推进城市更新活动。
  第五十六条 探索高度城市化地区城市更新配套土地政策,深化完善土地出让、地价测算、土地整备等相关政策,为城市更新活动提供政策保障。
  第五十七条 尽快制定适应城市更新要求的城市房屋拆迁政策,确定拆迁补偿标准等相关政策。
  第五十八条 加快研究制定与城市更新相关的税费政策、房屋产权管理政策以及投融资政策等。
  第五十九条 加快出台《深圳市城市更新办法实施细则》,结合深圳城市更新实践,启动《深圳市城市更新条例》的制定。
  第四节 健全城市更新工作体制机制
  第六十条 加强和充实市城市更新主管机构力量,提高对全市更新改造工作的统筹和协调能力。
  第六十一条 明确市、区政府(管委会)城市更新工作部门的职能,建立职能清晰、分工明确、权责一致的全市城市更新工作体制。
  第六十二条 加快设立“城市更新专项资金”,推动政府主导的城市更新项目,保障公共利益的落实,加强政府在推进城中村和旧城区综合整治改造中的资金投入。通过城市更新专项资金的投入、税费的减免以及相关政策的优惠,拓宽社会投资渠道,积极吸引社会资金投入城市更新活动。
  第六十三条 加快城市更新公共服务平台的搭建,按照“规范、服务、统筹、高效”的原则,加强政府服务,实现信息公开和共享,促进产业与空间对接,建立项目信息、动态跟踪和监督反馈的综合信息平台。
  第六十四条 建立互动开放的城市更新公众参与制度,将公众参与贯穿于计划制定、规划编制、项目实施与监管的全过程,形成多方互动、和谐共赢的社会参与机制。
  第五节 建立城市更新实施评估机制
  第六十五条 结合《深圳市国民经济与社会发展“十二五”规划》和《深圳市近期建设与土地利用规划(2010-2015)》,根据城市更新实施情况,对本规划确定的目标、策略和相关指标进行中期评估与调校。
  第六十六条 建立城市更新的年度评估机制,追踪更新计划的整体落实情况,记录和评价重点更新项目的开展情况,定期对城市更新工作绩效进行评价与反馈,促进更新目标与配套管理制度的不断优化。
  第六十七条 适时对城市更新的相关政策进行研究、检讨与评估,提高政策的科学性、适用性和可操作性。
  第六十八条 建立城市更新的目标责任监督考核制度,按照城市更新的工作分工和进度要求,制定责权清晰的考核机制,定期检查监督,全面落实本规划的各项目标与要求。

  附件1:近期重点地区改造指引

近期重点地区 更新目标 工作要点
1.福田南地区 高新技术产业成长区。
多元化的总部经济集聚区。
特色都市工业集聚基地。
? 开展环中心区(CBD)产业带发展规划研究,明确高新技术产业、高端生产性服务业、总部经济、都市型工业的发展与布局要求。
? 加大对已批未建土地清理,完成车公庙工业区内用地权属梳理。
? 拆除违法搭建设施。
? 加强工业区内交通微循环组织,打通金地一路等断头路,拓宽泰然四路延长线等道路,增设工业区与外部交通的出入口。
? 按照福田区关于“1+15”产业发展模式推进城中村改造。
2.八卦岭-笋岗—清水河地区 加快产业结构调整。
 
完善基础设施建设。
 
打造都市型产业区和专业性服务枢纽。
? 加快完成笋岗和八卦岭的法定图则修编和审批工作。
? 制定土地清理方案、各功能区产业鼓励政策等相关配套政策研究。
? 编制产业发展与转型的相关规划研究,为产业结构调整和功能升级提供指导。
? 制定整体改造方案,明确改造推进模式和责任主体,优先启动笋岗西片改造研究与实施。
? 清理废弃铁路用地以及木材厂、煤场、肉联厂等用地,搬迁油气及危险品仓库、屠宰场、活口仓等项目,盘活土地资源。
? 推进支路网改造,改善交通微循环。推进地铁7、9号线的审批和建设的相关拆迁工作。
3.水贝-布心地区 打造全国黄金珠宝产业展示、培训和研发中心。 ? 加快审批旧工业区改造专项规划并确定容积率等问题。
? 围绕黄金珠宝和都市型产业搭建公共服务功能区,完善设计检验、培训教育等生产性服务功能。
? 启动水贝国际珠宝广场和特力-吉盟环境首饰产业园二期改造。
? 推进中华自行车厂等地块的改造研究工作,梳理用地权属关系,完成改造前期工作。
? 开展水贝村、布心村、水围村等城中村和东部旧居住区整治与改造的专项研究。
? 完善周边学校、医院、文体等公共设施,通过环境整治提升生活空间品质。
4.大沙河地区 促进产、学、研相结合、拓展高端产业增长极核。 ? 加快编制大沙河创新走廊整体发展规划。
? 以南方科技大学、深圳大学新校区规划建设为契机,对福光、长源、田寮等城中村进行更新改造,为整个大学城片提供综合配套服务。
? 以西丽镇改造为核心,加快建设西丽科技广场。
? 对同富裕、红花岭等工业区综合整治,打造特色科技产业园区。
? 对位于基本生态控制线内的污染企业及违法建设逐步进行清除。
5.南油地区 建设都市工业与现代服务业综合地区。 ? 制定该地区产业升级、转型实施方案,鼓励创意产业、文化娱乐、都市旅游等项目入园发展,淘汰搬迁或改造低端污染的生产企业。
? 旧工业区改造中积极发掘早期工业文化价值,研究发展工业遗产文化旅游。
? 开展南油工业区福华厂区等更新单元的规划编制工作。
? 推进北头村和向南新村结合沿街商业服务设施规划统一改造、推进南光村改造。
? 加快南山村、南园村商业服务设施完善。
? 加强改造中消防安全管理问题。
? 扩大休闲绿化面积,严格控制房地产开发。
6.沙头角地区 完善综合服务功能,打造东部滨海中心城区。
? 加快编制沙头角旧城区综合发展规划。
? 结合田心工业区等改造,打造沙头角商业、商贸服务中心,提升产业竞争力。
? 对太平洋工业区等进行升级改造,逐步向生产服务、商业贸易、城市公共服务转型。
? 逐步开展恩上村、沙井头村等更新改造,完善公共配套设施,提升城市居住品质,美化城市形象。
? 对桥东片、关前购物中心、海涛花园等进行更新改造,提升综合服务功能。
? 根据改造增量需求,适当增加社会公共停车位,以满足城市静态交通的正常需求。
? 落实和完善地区污水收集管网的建设,消除城市排污对沙头角河及沙头角湾的污染。

 
7. 盐田港后方陆域地区 建设以大型物流园区为主体的港口后方服务基地。 ? 对盐田旧墟镇进行更新改造,提升综合服务功能。
? 对四村、社排、小布、江屋村等进行拆除重建。
? 开展龙眼园二期更新改造。
? 根据更新改造容量规划新增变电站、给排水泵站、消防站等市政基础设施。
? 完善更新地区内外道路交通系统。
? 合理布局交通性道路与生活性道路,减少货运对居住生活的干扰。
8.沙井中心地区 完善商业配套,建设西部综合性服务中心。 ? 制定产业发展规划,明确产业结构调整方向和具体措施。
? 加大对有污染、低附加值、劳动密集型、经营管理水平低下企业或工业区的改造,鼓励发展现代服务业。
? 对西南部分建设年代较早、建筑质量差、存在安全隐患的大王山等片进行改造,拆除现有破旧工业厂房,新建商业配套设施,对河涌清污、整治河道、增加沿河公共绿地,将其建设成为特色步行商业街区。
? 综合整治宝安大道两侧旧工业区、旧村景观,包括立面整理和美化、外墙改造、广告牌治理、阳台整理等。
9.固戍-铁仔山地区 完善配套设施,建设现代物流业和都市型工业综合城区。 ? 明确产业结构调整方向和具体措施,重点支持第三方物流和与之相关的高新技术产业。
? 加大对有污染、低附加值、劳动密集型、经营管理水平低下企业淘汰、搬迁、整改。
? 积极推动固戍等工业区的功能置换,鼓励发展物流增值服务。
? 配合107国道环境整治,拆除沿线部分厂房。
? 加强各类生产生活服务配套设施建设。增加支路网密度,改善内部循环系统。
? 鼓励引进具有先进发展理念和丰富经验的地产运营商,带动工业区整体改造和管理水平提升。
10.松岗江边地区 提高生产工艺水平,建设专业化特色产业园区。 ? 明确产业结构调整方向和具体措施,对电镀等产业项目的工艺、环保处理等制定严格的评价考核机制。
? 加大对有污染、低附加值等企业的淘汰、搬迁和整改,降低对周边环境的负面影响。
? 加大对各类配套设施的建设,特别是环保设施,控制企业污染。
? 整治茅洲河及其沿岸的生态环境,成为城市景观带。
? 增强区政府及街道办的工业园区管理职能,积极参与江边、碧头、沙浦围、沙浦、朗下等社区的工业区改造、收购及经营管理。
11.华为科技新城 打造以高新技术产业为主的现代化科技新城。 ? 加快科技新城的产业发展规划和空间优化利用规划。
? 对宝吉工业区进行改造,拓展高新技术产业发展空间。
? 完善各类生产生活配套设施,提升生产生活环境品质。
? 改善周边环境,对重要道路沿街景观、绿化、户外广告、建筑立面等进行综合整治。
? 加快推动雪观大道、环城东路、贝尔路、布澜一级路的规划建设,完善内外交通系统。
? 加快内部稼先路、雪观路、五和大道的贯通,完善内部路网。
12.龙华新城中心地区 提升品质、完善配套,打造中部组团综合服务区。 ? 加快民乐村、牛栏前村更新改造,提升整体环境质量。
? 鼓励发展生产性服务业,制定高端企业入驻激励机制和优惠政策。
? 综合整治旧工业区、旧村景观,进行立面整理和美化、外墙改造、广告牌治理、阳台整理等。
? 加快服务全市和区域性的综合交通枢纽功能建设。
? 改造并完善公交服务和出行功能。
13.布吉中心地区 建设以商业与居住功能为主的中心商贸区。 ? 研究工业改造方向与措施,制定产业整合与升级实施方案。
? 对零星工业逐步外迁或功能置换,实施“退二进三”策略。
? 布吉村、南上村、南下村的改造结合布吉客运枢纽场站统一规划实施,老圩、木棉湾村与旧城改造一并进行。
? 结合地铁3号线,加强布吉客运站、木棉湾站、百鸽笼站站点周边地区更新改造后土地高密度开发和混合用途利用的研究。
? 结合改造项目,捆绑建设综合医院、综合体育活动中心、学校、社区服务中心、社区文化活动中心、垃圾收集站等配套设施,
14.龙岗中心城及深惠路沿线地区 建设以商贸、金融等现代服务业为主体的城市次中心区。 ? 加快推进轨道三号线站点周边地区和深惠路沿线区域的“三旧”改造,全面提升城区环境形象和公共配套服务。
? 重点推进龙城广场地区、龙岗河地区、地铁三号线及吉祥路地区的改造。
? 尽快摸清未征转用地现状情况,抓紧出台基于疏导违建和理清产权的确权工作方案。
? 统筹、整合龙岗老圩镇、爱联、五联等更新单元规划与改造计划。
? 引导龙岗中心城的零星产业向周边工业园区逐步转移。
? 继承和发展龙岗客家文化,保护鹤湖新居等重点客家民居,将保护与利用相结合,使客家文化风貌真正融入现代城市生活。
15.横岗中心深惠路沿线地区 建设横岗核心商务中心区和中部物流组团的综合配套服务区。 ? 确定横岗产业发展方向,鼓励发展物流业,发展壮大第三产业。
? 鼓励玻璃、眼镜制造等传统优势产业的升级改造项目。
? 统筹、整合六约中心、塘坑、深坑等片的更新单元规划编制。
? 加快推进轨道三号线沿线区域的整体改造,打造高品质的深惠路沿线景观环境。
? 优先启动横岗旧城区、六约和四联地区的功能置换改造,鼓励轨道站点附近商业和居住等配套设施类改造项目。
? 发挥六约、安良村等“试点村”整体改造的良好模式,深化、推动城市化建设。
? 增加老城公共绿地。
16.环大鹏湾地区 建设国际一流的生态型滨海旅游度假胜地。 ? 制定旅游资源整合与品牌发展策略,明确大小梅沙、溪涌、土洋、官湖等在旅游发展方面的定位与分工。
? 鼓励吸引品牌开发商、运营商参与更新改造,打造高层次、国际水平的旅游项目。
? 优先推动溪涌、官湖、小梅沙的改造。
? 严控改造强度,保证城市滨海区域的景观通廊和自然资源特色。
? 加快整改、补足排水、排污、给水及环卫环保等基础设施,解决生活、生产污水直接排放入海问题,建立生态化的基础设施体系。
? 重点保护盐村、土洋、沙鱼涌、上围、下围、油草棚、鹅公村等原始风貌格局保存完好、历史价值较高的传统村落。
17.光明中心地区 践行“绿色城市”的规划建设理念,打造国家生态城市示范区。

? 明确产业结构调整方向,重点发展现代服务业、都市生态农业等,淘汰低效益、有污染的产业。
? 加大政府对村、镇工业区的收回收购力度。
? 有序引导城市更新项目,统筹制定改造实施计划。
? 近期完成光明中心区和东周村的旧城改造。
? 探索“绿色城市”的规划建设标准,利用绿色、节能理念指导城市更新。


 
18.公明中心地区 完善配套设施,建设组团中心服务区。 ? 统筹制定改造实施计划,明确改造推进模式和实施主体。
? 合理引导合水口等社区的旧工业区进行功能置换,优先满足市政设施和公共设施的发展需要。
? 以松白路为景观轴,综合整治两侧旧工业区、旧村景观。
? 建立节能减排、循环经济的市政工程规划和生态建筑鼓励机制。
? 整治茅洲河及其沿岸的生态环境,使茅洲河水质达III类景观用水标准。
19.坪山新能源汽车产业基地 建设现代制造业新城,打造国际化城市门户区。 ? 制定园区产业发展规划,重点引进装备制造业和新能源汽车,促进汽车产业集群发展。
? 结合更新改造尽快落实新能源汽车制造及零部件产业园土地供应。
? 收购质量较好的工业厂房,清理违法建筑及临时建筑。
? 加快推进沙田村等整村(现状建筑)拆迁安置工作。
? 结合改造加快落实道路交通基础设施建设,完善公共配套设施
? 抓紧落实改造回迁用房和配套居住的集中开发区域,为汽车城发展提供外部支持。
20.坪山中心地区 提高建设标准,打造坪山新城中心服务区。 ? 加快推进坪山法定图则和城市更新单元规划编制工作,注重和新城产业布局、土地利用规划的协调。
? 严格控制生态控制线、坪山河等生态资源临近区域的改造强度,使城市发展与景观、环境保护要求相协调。
? 积极推进“退二进三”产业置换项目、和配套设施完善的改造项目。
? 抓紧完善与响水河工业园区之间的交通衔接,解决跨区道路的断头路和错位路等问题,提升区位条件。
21.坪地工业园地区 加快产业结构调整,推进现代制造业空间集聚发展。 ? 对范围内工业企业发展情况全面摸底,提出工业企业的空间整合调整方案,置换高能耗、低产出的工业用地。
? 制定产业导向策略,引导周边零散工业逐步向园区转移。
? 加强景观整治,推进深惠路沿线区域的建筑立面改造,提升龙岗北门户环境形象。
? 加强产业低洼地的土地整备区,由政府进行用地征收和储备,以更新为手段为未来发展预留空间。
? 控制再开发强度,完善捆绑公共配套设施,形成环境较好的城市居住区。
  注:
  1:国务院已同意深圳全市域完成城市化转地。因此,深圳城中村(旧屋村)已全部转为国有用地。依据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府[2009]78号)》,深圳城中村(旧屋村)应归入“旧城镇”范畴,但考虑到深圳城中村(旧屋村)的特殊性,本规划将城中村(旧屋村)单独统计为“城中村”,将旧居住区、老墟镇、旧工商住混合区及历史文化街区等统计为“旧城区”。
  2:城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新活动而划定的相对成片区域,是确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标和责任的基本管理单位。根据《深圳市城市更新办法》要求,一个法定图则包含一个或若干个城市更新单元。
  3:“一核心、十九园”为《深圳市现代制造业空间布局规划》中规划的现代制造业空间布局结构。
  附件2:
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)
  一、城市更新单元拟订的基本条件
  申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一,且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。
  (一)城市基础设施、公共服务设施亟需完善
  城市基础设施、公共服务设施严重不足,按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。
  (二)环境恶劣或者存在重大安全隐患
  1.环境污染严重,通风采光严重不足,不适宜生产、生活的成片城市建成区。
  2.经相关部门鉴定,建筑质量(主要指根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99),鉴定危房等级为D级)、消防安全(主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定)、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。
  (三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施
  1.所在片区规划功能定位发生重大调整,现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符,影响城市规划实施的成片城市建成区。
  2.属于我市禁止类和淘汰类产业,能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的,或土地利用效益低下,影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。
  3.其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。
  二、城市更新单元的拟订标准
  (一)城市更新单元应以相对成片的区域,在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下,按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。
  (二)城市更新单元内拟拆除重建范围(以下简称“拆迁范围”)的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地,并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。
  1.拆迁范围边界涉及道路的:
  (1)规划道路与现状道路一致的,原则上以现状道路边界为界,现状道路用地不纳入拆迁范围。
  (2)规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的,原则上以规划道路边界为界,规划道路用地不纳入拆迁范围。
  (3)规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的,原则上以规划道路中心线为界;规划道路为支路的,拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。
  拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的,参照上述要求确定边界。
  2.拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的,原则上以自然地理实体边界为界。
  3.已建设完成的用地,拆迁范围原则上应包含完整的产权边界,产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。
  (三)城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。
  (四)城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。
  (五)福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元,鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。
  (六)已纳入我市城中村综合整治(二类)计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
  (七)零散用地①、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。
  (八)旧居住区建筑物建成时间未达到20年的,原则上不得拟订为城市更新单元。
  (九)政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。
  (十)确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地②等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%,位于特区内的不得超过3000平方米。
  三、城市更新单元规划制定计划的申报
  (一)申报情形
  法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定城市建成区,可申报城市更新单元规划制定计划,并在统筹时优先考虑。
  尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建成区,可按照本指引要求拟订城市更新单元,申报城市更新单元规划制定计划。
  (二)申报要求
  1.已按本指引要求拟订城市更新单元。
  2.申报城市更新单元的用地功能应符合法定图则和其他上层次规划要求。
  3.申报城市更新单元的开发强度应合理可行。
  4.申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施;同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。城市规划或其他相关规定中确定的城市基础设施、公共服务设施或其他公共利益项目建设配比要求高于以上标准的,以城市规划或相关规定中确定指标为准。
  5.城市更新单元范围内,涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的,申报主体应提供区政府(管委会)关于规划道路拆迁实施的相关意见,保证相对应的道路建设与更新项目同步实施。
  6.除政府收回、收购情形以外的旧居住区申请纳入城市更新单元规划制定计划的,应提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案,并提供经济可行性研究等相关材料。
  7.申报的城市更新单元应符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线(重大危险设施管理控制区)、黄线(城市基础设施管理控制区)、紫线(历史文化遗产保护区)等城市控制性区域管制要求。
  8.已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地,原则上不得纳入城市更新单元进行申报,通过更新实现用地清退的除外。
  9.申报城市更新单元范围内的权利主体③应具备更新意愿,并满足以下要求:
  (1)申报城市更新单元用地为单一宗地的,须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意申请拆除重建后,方可申报。
  (2)申报城市更新单元用地为城中村、老屋村④、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域⑤,须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意申请拆除重建后,方可申报;或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建,并经原农村集体经济组织继受单位同意后,方可申报。
  (3)申报拆迁范围内涉及多个地块⑥的,同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5后,方可申报。
  (三)申报主体
  1.申报城市更新单元内权利主体单一的,可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。
  2.申报城市更新单元内存在多个权利主体的,同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。
  3.市政府各相关主管部门、区政府(管委会)认为确需实施拆除重建,且通过政府主导的方式实施城市更新的,可由市政府相关主管部门、区政府(管委会)进行申报。
  4.属城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范围外形成的建成区域的,由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报,或由相关权利主体委托单一主体代为申报。
  (四)申报途径
  申报主体可向拟申报更新单元所在地的市规划和国土资源委员会各管理局或区政府(管委会)城市更新部门提交申报材料,各管理局对辖区申报材料进行审查并征询区政府(管委会)意见后,上报市规划和国土资源委员会。
  市规划和国土资源委员会将对申报纳入计划的城市更新单元相关内容进行审议。审议通过的城市更新单元规划制定计划按程序公示,报市政府审批。
  四、申报材料
  (一)申请书
  所有申报均须提供城市更新单元规划制定计划申请书,申请书内容应包含以下内容:
  1.申报城市更新单元的基本情况,包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。
  2.申报城市更新单元规划制定计划的理由与原因。
  3.申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求。
  4.承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任。
  5.城市更新单元现状整体情况照片(3-5张)。
  (二)申报表格
  申报表包括《深圳市城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》,表格规范格式详见本指引附件1和附件2。
  (三)申报主体的身份证明材料
  1.属个人的,提供身份证(复印件);
  2.属企业的,提供工商营业执照复印件(加盖工商部门复印专用章)及法定代表人或负责人身份证明;
  3.事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文复印件(核原件)或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明;
  4.国家机关的,提供法定代表人或单位负责人证明;
  5.单位授权他人代理的,提供授权委托书及委托代理人个人身份证明;
  6.个人授权他人代理的,一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。属旧居住区业主授权他人代理的,应参照本指引要求,提供规范格式的《深圳市城市更新单元(旧居住区)计划申报委托书》和委托代理人个人身份证明;
  7.境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证,香港和澳门的须经司法部授权的律师见证。
  (四)图纸
  1.更新单元范围图
  “更新单元范围图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边(现状与规划)道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。
  2.现状权属图
  “现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质⑦、权属单位、周边(现状与规划)道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。
  “现状权属图”应附表,以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。
  3.建筑物信息图
  “建筑物信息图”须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息,并简要说明建筑物质量情况。如有危房的,须进行标注和说明。
  4.图纸规范格式应参照本指引附件5《图纸规范格式要求》与附件6《图纸范例》要求。图纸图幅不小于A3,比例尺不低于1:1000,提供的CAD格式文件须使用深圳标准坐标系。
  (五)更新意愿证明材料
  1.申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。
  2.属旧居住区业主委托申报的,须提供《深圳市城市更新单元(旧居住区)计划申报委托书》,规范格式详见本指引附件3要求。
  3.属城中村的,须提供股东大会会议纪要或股东代表大会会议纪要、参会人员签名等相关证明材料。
  4.旧居住区、旧城等业权分散或地块较多的城市更新单元,须提供《更新意愿统计表》(规范格式参见本指引附件4),对更新意愿比例达成情况进行详细统计。
  (六)权属材料
  申报更新单元范围内土地及建筑的相关权属证明材料。
  (七)照片
  申报主体须提供更新单元范围内每一建筑单体的近期实物照片(电子文件)。照片上应附拍摄日期,照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。
  (八)其他材料
  1.除收回、收购情形以外的旧居住区申请拆除重建的,应提供经济可行性研究等相关材料。
  2.更新单元范围内涉及危房的,须提供相关质检部门认定书。
  3.申报主体认为需要提供的其它材料。
  (九)材料格式要求
  所有申报的书面材料均应加盖申报单位(人)公章(印章);权属证明材料较多的,加盖骑缝章。
  提交的电子文件应以光盘形式提供,具体要求如下:
  1.《城市更新单元规划制定计划申请书》、《城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》:提供WORD格式文件;
  2.《现状权属图》和《建筑物信息图》:提供JPG及CAD两种格式文件;
  3.《更新意愿统计表》:提供WORD或EXCEL格式文件;
  4.建筑物照片:提供JPG格式文件。
  五、其他事项
  (一)纳入计划内的城市更新单元,仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过,符合相关要求并纳入深圳市城市更新年度实施计划后,方可实施。
  (二)城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。纳入计划的更新单元,自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的,将予以清理。
  (三)城市更新单元规划应符合城市规划要求,并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共服务设施。
  (四)纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。
  (五)城市更新单元的范围及用地规模,以获批准的城市更新单元规划为准。
  (六)纳入计划内的城市更新单元,经发现不符合城市更新相关政策的,将取消其计划资格。
  (七)本指引可在市规划和国土资源委员会网站上(http://www.szpl.gov.cn)下载。
  (八)本指引自公布之日起实施。
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  ①本指引所称“零散用地”指根据《深圳市城市规划标准与准则》用地面积小于1万平方米的用地。
  ②本指引所称“边角地、夹心地、插花地”是指:
  “边角地”:难以单独出具规划要点、被改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于3000平方米的地块。
  “夹心地”:难以单独出具规划要点、被改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3000平方米的地块。
  “插花地”:难以单独出具规划要点、与改造范围地块形成交互契入状态的面积小于3000平方米的地块。
  ③本指引所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人。
  ④本指引所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域;“老屋村”是指符合《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见》(深府2006[257]号文)的老屋村。
  ⑤原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域,应按照相关规定优先落实非农建设用地指标或划定老屋村范围,属其他情形的,须按照有关规定接受处理。
  ⑥权属清晰的用地,应以独立的产权边界作为一个地块。原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域,一般作为一个地块;确需分割的,可由申报主体结合实际情况进行地块划分。
  ⑦本指引所称“权属性质”指:国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地(征地返还用地、工商发展用地)、非农建设用地范围外形成的建成区域、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地。
来源: 深圳市规划和国土资源委员会

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